Chi phí phát sinh nhà lắp ghép: 10 khoản hay gặp và cách kiểm soát từ đầu
Phần lớn chi phí phát sinh khi làm nhà lắp ghép có thể dự đoán trước. 10 khoản hay gặp, nguyên nhân và cách đưa chúng vào kế hoạch ngay từ khi xin báo giá.
Vì sao không nên chỉ so sánh đơn giá theo m²?
Đơn giá theo mét vuông tiện để ước lượng nhanh, nhưng dễ gây hiểu nhầm:
- Không rõ diện tích tính theo sàn, theo mái hay có tính cả hiên, sân phơi.
- Không rõ đã gồm móng, điện nước, nội thất, vận chuyển hay chưa.
- Không thể hiện loại panel, độ dày, độ dày thép khung.
- Nhà nhỏ thường có đơn giá theo mét vuông cao hơn nhà lớn, vì các chi phí cố định (vận chuyển, cẩu, khu vệ sinh, bếp) chia cho ít mét vuông hơn.
Vì vậy, một báo giá nhà lắp ghép đáng tin cậy nên được tách theo hạng mục, mỗi hạng mục có quy cách vật liệu, khối lượng và đơn giá riêng.
Một báo giá nhà lắp ghép đầy đủ gồm những hạng mục nào?
| Hạng mục | Cần ghi rõ |
|---|---|
| Móng, nền | Loại móng, kích thước sơ bộ, mác bê tông, có xử lý nền hay gia cố cọc không, cốt nền |
| Khung thép | Loại thép (hộp, hình), quy cách chính, cách bảo vệ bề mặt (mạ kẽm, sơn), liên kết |
| Panel vách | Loại lõi, độ dày lõi, độ dày tôn, màu, cho từng vị trí (vách ngoài, vách ngăn) |
| Mái, trần | Kiểu mái, loại panel hoặc tôn, lớp cách nhiệt, trần, máng, diềm, úp nóc |
| Sàn | Sàn tầng 1 (bê tông, lát gạch, sàn gỗ...), sàn tầng 2 nếu có |
| Cửa | Chất liệu khung, loại kính, kích thước, số lượng, phụ kiện |
| Điện | Số ổ cắm, công tắc, đèn, tủ điện, thiết bị bảo vệ, tiếp địa |
| Nước, vệ sinh | Ống cấp thoát, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, bể phốt, chống thấm |
| Hoàn thiện, nội thất | Ốp trang trí, sơn, nội thất đi kèm (nếu có) |
| Vận chuyển, lắp dựng | Khoảng cách, cẩu, nhân công, điều kiện đường vào |
| Thuế, thủ tục | Đã gồm VAT chưa, hỗ trợ hồ sơ (nếu có) |
Không phải công trình nào cũng có đủ các hạng mục trên; điều quan trọng là báo giá nói rõ hạng mục nào có, hạng mục nào không.
Đọc kỹ những dòng dễ gây chênh lệch
Khung thép
Dòng "khung thép" chỉ ghi khối lượng tổng (kg) mà không có quy cách là chưa đủ. Hỏi thêm quy cách cột, kèo chính và cách chống gỉ. Đọc thêm bài khung thép nhà lắp ghép.
Panel
"Panel cách nhiệt 50 mm" chưa đủ thông tin: lõi gì, tôn dày bao nhiêu, tỉ trọng lõi? Mái và vách có cùng loại không? Xem bài độ dày panel để biết cần hỏi gì.
Móng
Nhiều báo giá ghi "móng theo thực tế" hoặc không có dòng móng. Đây là hạng mục dễ phát sinh nhất, nhất là trên nền ruộng, ao lấp.
Điện nước
"Hệ điện nước cơ bản" có thể chỉ là vài bóng đèn và ổ cắm. Hãy yêu cầu liệt kê số lượng điểm điện, thiết bị vệ sinh cụ thể.
Vận chuyển, cẩu lắp
Cần ghi rõ đã gồm hay chưa, và áp dụng với điều kiện đường vào thế nào. Đường hẹp, phải trung chuyển là nguồn chi phí bổ sung thường gặp.
Ví dụ: dòng báo giá viết đủ và chưa đủ
Bảng dưới đây so sánh cách ghi một số dòng thường gặp. Bạn có thể dùng làm mẫu khi đề nghị đơn vị thi công bổ sung thông tin.
| Hạng mục | Cách ghi chưa đủ | Cách ghi nên có |
|---|---|---|
| Vách | Panel cách nhiệt | Panel lõi ..., dày ... mm, tôn hai mặt dày ... mm, màu ..., dùng cho vách ngoài |
| Mái | Mái tôn chống nóng | Tôn ... dày ... mm trên trần panel lõi ..., có máng, úp nóc, diềm theo bản vẽ |
| Khung | Khung thép theo thiết kế | Cột thép ... quy cách ..., kèo ..., sơn chống gỉ ... lớp hoặc mạ kẽm |
| Móng | Móng theo thực tế | Móng đơn có giằng, kích thước sơ bộ ..., xử lý nền tính theo đơn giá ... khi phát sinh |
| Điện | Điện cơ bản | ... ổ cắm, ... công tắc, ... đèn, tủ điện có thiết bị chống dòng rò, tiếp địa |
| Cửa | Cửa nhôm kính | Cửa ... cánh, khung nhôm hệ ..., kính ... mm, kích thước ..., số lượng ... |
Dấu "..." là chỗ cần điền thông số cụ thể của công trình; bảng không đưa ra khuyến nghị thông số.
Phần điều khoản: thời gian, thanh toán, bảo hành
Ngoài bảng khối lượng, báo giá hoặc hợp đồng nên có:
- Thời gian thi công dự kiến và các điều kiện ảnh hưởng (thời tiết, mặt bằng).
- Tiến độ thanh toán gắn với các mốc công việc cụ thể (xong móng, lắp xong khung, hoàn thiện).
- Phạm vi bảo hành cho từng phần: kết cấu, mái, chống thấm, điện nước; thời hạn và cách báo lỗi. Xem ví dụ tại trang chính sách bảo hành.
- Cách xử lý phát sinh: đơn giá áp dụng cho khối lượng tăng thêm, ai xác nhận phát sinh.
- Thời hạn hiệu lực của báo giá, vì giá thép, tôn có thể biến động.
Cách so sánh hai báo giá nhà lắp ghép
- Đưa về cùng phạm vi: lập bảng các hạng mục, đánh dấu báo giá nào có, báo giá nào không. Hạng mục còn thiếu cần được bổ sung vào để so sánh.
- So cùng quy cách: đặt loại lõi, độ dày panel, độ dày tôn, quy cách thép cạnh nhau.
- So số lượng điểm: số cửa, số điểm điện, số thiết bị vệ sinh.
- So điều khoản: bảo hành, tiến độ thanh toán, cách tính phát sinh.
- Hỏi lại những dòng mơ hồ như "theo thực tế", "tạm tính", "cơ bản".
Báo giá thấp hơn hẳn thường do thiếu hạng mục hoặc vật liệu mỏng hơn — xem phân tích trong bài nhà lắp ghép giá rẻ có bền không. Những khoản hay phát sinh sau khi ký được tổng hợp trong bài chi phí phát sinh nhà lắp ghép.
Chuẩn bị gì trước khi xin báo giá?
Báo giá càng sát khi thông tin bạn đưa ra càng rõ. Trước khi liên hệ, hãy chuẩn bị:
- Vị trí đất, kích thước lô, ảnh hiện trạng, đường vào cho xe tải.
- Loại đất nền (ruộng, ao lấp, vườn cũ) nếu biết.
- Công năng, số phòng, số tầng, số khu vệ sinh.
- Mẫu nhà tham khảo hoặc ảnh phong cách mong muốn.
- Mức hoàn thiện mong muốn: chỉ phần thô, hay trọn gói đến điện nước, nội thất.
- Ngân sách dự kiến và thời điểm cần sử dụng.
Bạn có thể xem trước phần dự toán sơ bộ nhà lắp ghép trên trang báo giá, sau đó gửi yêu cầu để KYHOME khảo sát và lập báo giá tách hạng mục.
Câu hỏi thường gặp
Báo giá nhà lắp ghép theo m² đã gồm móng chưa?
Tùy đơn vị. Có nơi tính cả móng, có nơi chỉ tính phần khung và panel. Hãy hỏi rõ và yêu cầu tách riêng dòng móng, nền trong báo giá.
Vì sao báo giá nhà lắp ghép giữa các đơn vị chênh nhau nhiều?
Thường do khác phạm vi công việc (có hoặc không có móng, điện nước, nội thất, vận chuyển), khác loại và độ dày panel, khác quy cách thép và cách chống gỉ. Đưa các báo giá về cùng phạm vi, cùng quy cách mới so sánh được.
Báo giá ghi “theo thực tế” có nên chấp nhận không?
Có thể chấp nhận với một số hạng mục khó xác định trước như xử lý nền, nhưng nên yêu cầu ghi đơn giá áp dụng và cách xác nhận khối lượng để tránh tranh cãi về sau.
