Chi phí phát sinh nhà lắp ghép: 10 khoản hay gặp và cách kiểm soát từ đầu

Vì sao nhà lắp ghép vẫn có chi phí phát sinh?

Chi phí phát sinh thường đến từ ba nguồn:

1. Điều kiện thực tế khác dự kiến: nền đất yếu hơn, đường vào hẹp hơn, nguồn điện nước xa hơn so với lúc báo giá.
2. Phạm vi báo giá chưa đầy đủ: báo giá chỉ gồm phần nhà, còn bể phốt, sân, rãnh, đấu nối… chưa tính.
3. Chủ nhà thay đổi yêu cầu trong quá trình thi công: thêm cửa, đổi vật liệu, thêm phòng.

Nguồn thứ nhất có thể giảm bằng khảo sát kỹ; nguồn thứ hai giảm bằng đọc kỹ báo giá; nguồn thứ ba phụ thuộc vào việc bạn chốt thiết kế trước khi làm. Cách đọc báo giá chi tiết có trong bài báo giá nhà lắp ghép gồm những gì.

Nhóm phát sinh từ mặt bằng và hiện trường

1. Xử lý nền đất yếu

Đất ruộng, đất ao lấp ở đồng bằng thường cần bóc lớp bùn, đắp cát, gia cố cọc. Nếu báo giá ghi "móng theo thực tế", đây là khoản dễ tăng nhất. Xem thêm bài móng nhà lắp ghép.

2. San lấp, tôn nền

Muốn nền cao hơn đường làng, sân hiện trạng thì cần thêm đất, cát và công đầm.

3. Đường vào hẹp, phải trung chuyển

Ngõ nhỏ, cầu tải trọng thấp, dây điện thấp khiến xe tải, xe cẩu không vào được; vật tư phải chuyển bằng xe nhỏ hoặc khiêng tay, tốn thêm công và thời gian.

4. Cẩu lắp

Nhà module, nhà 2 tầng hoặc cấu kiện nặng cần xe cẩu; vị trí khó đặt cẩu có thể phải dùng cẩu lớn hơn.

5. Phá dỡ, dọn dẹp mặt bằng cũ

Nhà cũ, chuồng trại, cây lớn, móng cũ dưới đất cần được dỡ bỏ trước khi làm.

Nhóm hạng mục ngoài ngôi nhà

6. Đấu nối điện, nước

Kéo điện từ cột về nhà, lắp công tơ, kéo nước máy hoặc khoan giếng thường nằm ngoài báo giá nhà. Khoảng cách càng xa, chi phí càng lớn.

7. Bể phốt, hố ga, rãnh thoát nước

Nhiều báo giá chỉ tính thiết bị vệ sinh trong nhà, chưa tính bể phốt và đường thoát ra ngoài.

8. Sân, bậc tam cấp, hiên, mái che

Hình ảnh phối cảnh thường có sân lát, bậc thềm, mái che xe — nhưng chúng có thể không nằm trong phạm vi báo giá.

Hãy so sánh kỹ giữa ảnh mẫu và danh mục báo giá; nếu bạn chọn từ mẫu nhà lắp ghép, hỏi rõ phần nào trong ảnh được bao gồm.

Nhóm phát sinh do thay đổi thiết kế, vật liệu

9. Thêm, đổi cửa và vách

Thêm một cửa sổ sau khi panel đã cắt sẵn có thể phải thay cả tấm; đổi cửa nhôm kính loại tốt hơn cũng làm tăng chi phí.

10. Nâng cấp vật liệu, nội thất, thiết bị

Đổi panel dày hơn, thêm trần trang trí, ốp gỗ, thay thiết bị vệ sinh, thêm điều hòa, bình nóng lạnh, tủ bếp… mỗi thứ không lớn nhưng cộng lại đáng kể.

Với nhà lắp ghép, cấu kiện được gia công sẵn theo bản vẽ, nên thay đổi càng muộn càng tốn kém. Thời điểm tốt nhất để thay đổi là trước khi chốt bản vẽ và đặt gia công.

Bảng tổng hợp chi phí phát sinh nhà lắp ghép và cách phòng

Những khoản chi sau bàn giao hay bị quên

Ngoài phát sinh trong lúc thi công, nhiều gia đình quên tính các khoản chi ngay sau khi nhận nhà:

• Thiết bị điện lạnh: điều hòa, bình nóng lạnh, quạt hút — báo giá thường chỉ chừa sẵn điểm chờ.
• Rèm, tấm che nắng: cửa kính lớn hướng tây gần như bắt buộc phải có rèm hoặc mành.
• Nội thất rời: giường, tủ, bàn ghế, tủ bếp nếu không nằm trong gói.
• Hàng rào, cổng, sân vườn: thường làm sau khi nhà xong.
• Đăng ký điện, nước, internet và các thủ tục liên quan.

Liệt kê sẵn các khoản này khi lập ngân sách giúp bạn tránh cảm giác "đội vốn", dù về bản chất chúng không phải phát sinh của nhà thầu.

Cách kiểm soát chi phí phát sinh

1. Khảo sát thực tế trước khi báo giá: đơn vị thi công nên xem đất, đường vào, điểm đấu điện nước. KYHOME khảo sát mặt bằng trước khi lập báo giá tách hạng mục.
2. Yêu cầu báo giá trọn phạm vi: ghi rõ hạng mục nào có, hạng mục nào không, hạng mục nào "theo thực tế" thì áp dụng đơn giá nào.
3. Chốt thiết kế trước khi gia công: xem kỹ mặt bằng, vị trí cửa, ổ điện, thiết bị vệ sinh.
4. Thỏa thuận quy trình phát sinh bằng văn bản: mọi phát sinh đều có xác nhận khối lượng và đơn giá trước khi làm.
5. Để một khoản dự phòng trong ngân sách cho những việc không lường trước, nhất là với nền đất yếu.
6. Theo dõi tiến độ và nghiệm thu từng giai đoạn, phát hiện sai lệch sớm.

Nếu ngân sách eo hẹp, xem thêm cách ưu tiên hạng mục trong bài nhà lắp ghép 50 triệu và tìm hiểu dịch vụ thi công nhà lắp ghép trọn gói để giảm số đầu mối phải tự quản lý.

Câu hỏi nên đặt ra trước khi ký hợp đồng

• Báo giá đã gồm móng, xử lý nền, vận chuyển, cẩu lắp chưa?
• Đã gồm đấu nối điện nước từ nguồn vào nhà, bể phốt, rãnh thoát nước chưa?
• Phần nào trong ảnh phối cảnh nằm ngoài báo giá?
• Nếu phát sinh, đơn giá áp dụng thế nào và ai xác nhận?
• Thay đổi thiết kế đến thời điểm nào thì không mất thêm chi phí?
• Thuế VAT đã gồm chưa?

Khi đã có câu trả lời rõ ràng cho các câu hỏi trên, phần lớn rủi ro phát sinh đã được kiểm soát. Bạn có thể gửi yêu cầu khảo sát và báo giá tại trang báo giá.

Câu hỏi thường gặp